房子在法院拍卖估价和实际售价会有怎样的差别?
这个问题问到我最熟悉的领域里来了。因为我自己买了两套,协助身边的朋友买了几十套法拍房。我非常有经验!
首先房子从法院上拍,需要评估,一般以下几种情况:
1、法院通过评估公司评估定价。
2、法院通过淘宝和京东历史成交价评估定价。3、法院和债权人、被执行人一起协商定价,比如参考贝壳市场价。
有时,一拍是市场价,有时会折价,最低上拍是评估价的七折。
如果一拍流拍,那么就进入二拍,二拍在一拍的基础上再打八折,也就是市场价的5.6折。
假设二拍大家都想来捡漏,都来竞拍。由于法拍房不限购,因此竞拍人比较多,大家就开始竞价。一般很少超过这个评估价,因为毕竟法拍房是有瑕疵的房子,腾退需要费用,房东所有欠费(物业费、水电费等)要竞买人出,而且大多时候,双方税费都是竞买人出。
所以,大家会希望最后的竞拍成交价少于拍卖的评估价。而实际情况也的确如此。
一般刚需小房,价差比较少,比如评估价9折成交。大面积豪宅,由于总价高,竞拍人少,反而价差很大,比如评估价8折成交。
1、房子如果是房东自己拿出来卖,那价格基本都是市场价或者低于市场价。
2、房子如果是法院拍卖的,在法拍过程中,法拍房将属于银行,房主将不参与房子的出售,但销售法拍房不是通过银行来进行的 ,而是以信托拍卖的形式在当地的法院进行的。这样的情况下,价格是法院委托评估公司根据市场价格评估出一个拍卖起始价,通常这个价格都低于市场价一、二十万。但在拍卖途中,由于竞争人数的不确定性,价格变化也很大。如果没人竞争,一般是起始价成交。如果竞争的人多,那价格也不可控制,有时候甚至超过市场价成交。
3、现在法拍房大部分都是不限购的,也可以贷款,如果竞争的人少,投资还是很不错的。
个人意见,仅供参考!
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