网上备案的房价是怎么确定的？
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金融
你好！
商品房销售价格在房管局的备案价，其确定方式有以下方法：
一、不限购的商业、不限购的住宅地区这种方式，定价主要由开发商根据自身开发项目的定位，结合消费群体、项目周边类似楼盘商品房的销售、备案价、成本等，在此基础上再结合销售优惠政策等因素，项目投资回报率，适当向上调整后，向房管局备案。
二、限购地区一般由企业先根据自身利益，其方式同第一点一样，上报房管局后，由房管局根据开发商取得土地成本、建造成本情况，进行审核，在结合周边楼盘同期备案价格进行对比，在考虑当地管控政策，针对限购、限价以及开发项目需要配建的公共设施（如无偿移交的学校、社区服务设施、公租房、人才公寓）等因素，最终确定备案价。
这种方式也存在开发商与房管局的沟通交流，实际上就是一个博弈过程。
为什么现在许多限购区域的住宅类商品房，推盘量很少，开发商就是为了房价因素，陆陆续续推出，分批定价达到利益最大化。
有的盘一推出来，排号人数超过可售套数若干倍，开发商不愁卖，因此一般也就没有啥优惠。
房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。
备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。
这个价格一般是通过双方协商确定的，决定因素有周边同质产品价格，二手房价格，拿地成本等。
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