10年前，美国房价泡沫为何破灭？
10年前，美国房地产走向了几近极度繁荣的顶峰上，可是，立即又跌入极度萧条之中，房产平台上，哀声遍野，被投资者、房产商和金融机构不断往里吹气的房地产市场，泡沫破裂了，并引发了美国的金融危机，后来，业界和有识之士经过分析和思考认识到，当时的金融创新走出的不成熟步伐和次贷危机的发生，虽然对房地产泡沫的破灭有非常重要的影响，但是，当时房地产市场本身所存在的问题是最直接的原因。
那么，2008年金融危机之前，美国房地产市泡沫是怎么吹起来的呢？
原来，房地产泡沫启动的最早根源，是美国房地产市场发展的不均衡性。美国的一些区域房地产开始走进繁荣状态，房产价格开始大幅波动，房价越来越高，而一些地方房价却在低位运行，当美国全国房价在2003年至2004年间，涨幅为13%时，而密歇根州涨幅仅为4%，亚利桑那州涨幅为35%，但是，加利福尼亚州的涨幅的涨幅却数倍领先于全美。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。
奇怪的是，该地区房价上涨，并非是人口增加和收入增加，比如，当时的加利福尼亚州，其房价已经数倍于全国平均值时，但是 ，当时该州民众的收入增幅，比美国其他地区要低，而人口增长率并不高。再如，旧金山半岛20世纪70年代的人口增长与全国增长的幅度大体持平，甚至有些地方还低些，然而，其房价同期却上涨了近4倍。
实际上，房价上涨的因素主要在于土地的价格。当时，在在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！旧金山的房价当然就高上去了。
再看看加利福尼亚州，20世纪70年代，开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规，禁止在开阔地上建房，为的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”，或者是保护“历史遗迹”，都是政策性的，是政治方面的措施，并且，这种对土地建房的限制，逐年扩大，加利福尼亚州的土地也越来越显得紧张了，土地资源成为稀缺品，这就推动了土地价格上涨，新建的和在建的各种房屋，越来越贵，成了“百万豪宅”。
而自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县的土地限建和土地稀缺的消息，就广泛传播到全国各地，房地产价格在各地应声飙升，高房价的旋风越刮越大，而管理措施和限制政策而陆续出台。而限制的名目越来越多，当时在美国各地出台陆续出台如区块划分、建筑许可限制、农用地保护制度、建筑物高度限制、最小地块面积规定和遗迹保护限制等。而限制越来多，土地越稀缺，房价就升得越快，房地产业格外“繁荣”，而数倍甚至数十倍升高的房价，本来是住房需求的民众所承受不了的，但因为“缺乏管理”，房价一直在上升，就有了溢价的投资价值，所以，系列现实中，高房价仍被大多数民众所接受。
而当开放商有利润，管理部门有了权力和利益，买房者有预期利润，税收也增加，房产和房价，就成了互动推高而惯性运转的轮子，转快了就停不下来了。
后来，服务于房产“创新”金融工具，本来是降低购房门槛，使得低收入者或本来无力购房者，也能借助“创新”工具而加入到购房大军之中，“创新”金融产品，如零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等，成了继续推高房价的新工具，以至于出现了贷款人可以重新以新的贷款来代替旧贷款的“再融资兑现”工具出现，而但当利率重新步入上行轨道，工具开始“失灵”，贷款人违约率开始上升，之后大幅提升，而房产金融的“庞氏骗局”最后就再也骗不下去了，房产泡沫也就被刺破了。
奥地利经济学派的代表人物、斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔专门为大众撰写了一本经济学通俗读物《房地产的繁荣与萧条》就是为大众解释那一场房地产的“大崩溃”，上面的介绍就是根据书中的分析而简述的。
美国房地产泡沫被刺破的历史教训是值得重视的，应该认识到：土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，会从土地传导至房地产市场，并使房地产价格出现“欲抑还涨”的虚假繁荣，而购房者对于房价升高的预期使刚性需求的事实被掩盖了，房价下跌预期难以出现，价格惯性上涨就停不下来，危机就形成了。而且，金融机构为了分享房价上涨的利润，积极创造了“创新”金融工具，热心撮合购房者和卖房者取得交易。而当新型融资工具无法遮掩，工具无法再使用，“骗局”就忽悠不下去了，接下去就不然被刺破，而破裂的气泡，将炸损经济正常运行的轨道，引发金融甚至经济危机。
美国房价泡沫破灭的最根本原因还是在于——“加息”，联邦基准利率的持续上行，让贷款买房者苦不堪言，也让资金密集型的地产企业高昂的拿地、建造成本问题更加突出，最终房价的持续上涨以企业和居民资金链断裂收尾，而房价的“大溃败”也促成了悲观情绪向股市的蔓延和传导，最终演变为不可挽回的悲剧。
（1）房价上涨的有多疯狂，下跌的就会有多惨淡
2008年之前美国各地的房价水平疯狂上涨，远远超出了普通居民的购买力水平，甚至不少州县，几年内房价翻了数倍之多，在日益疯狂的炒房氛围中，房价一路高歌猛进。
但是房子的内在价值就摆在大家面前，钢筋水泥组成的房子，并不具备“黄金、白银”一样的潜在价值。寸土寸金的房价在风口过后迎来下跌也非常合理 。任何事物都摆脱不了其内在价值的束缚，即便是货币的等价物——黄金，也遭遇过大幅度的贬值，更别提是房子了。
（下图为2008年前后美国加州的房价走势图）
根据上述房价走势图所示，从1970年开始美国加州的房价就经历了大幅度的上涨，短短几年时间房价就实现了翻倍，在2008年达到了峰值，之后受到次贷危机的影响而最终下落，房价曾一度腰斩！
房子终究是用来居住的，脱离了“居住属性”的房子如同空中楼阁一样缺乏支撑，再加上加息的影响，居民的贷款成本急剧攀升，地产商的资金链条日益紧张，最终促成了这样的结果。
这也是我国央行为什么迟迟不开展加息的原因，尽管资本外流的形势不容乐观，因为一旦加息，对于地产业将形成难以预料的严重后果。
（2）美国房产泡沫的破裂根本上还是上层决策者有意为之
没错，选择刺破房地产的泡沫是政府主动的选择，这样的举措和日本非常相似。因为常春藤名校出身的他们非常清楚高昂的房价意味着什么，又能给社会带来什么。
高房价不仅会降低居民的消费意愿，也会对于企业的发展造成不可估量的打击，对于科技创新、人才稳定也会造成不小的伤害。
正是因为决策者深刻认识到了房地产的危害，所以才会主动去刺破房产的泡沫，日本、美国都是同样如此。虽然日本随后迎来了“失落的二十年”，但是人家技术水平的发展、企业经营的不断壮大、人才队伍的不断完备都大幅度“对冲”了房价下挫后的社会影响。十八年出了十八个诺贝尔奖可不是盖的。美国呢，正因为经历了2008年巨大的调整，经济的发展才得以重新迈入快车道，落后的企业、产能得到出清，资本市场也迎来了长达十年的大牛市。在这一过程中科技股、技术创新更是扮演了至关重要的作用。
美国房价泡沫破裂是一种基于长远发展眼光上的高层决策，也是为了对于落后企业进行的出清、调整，让市场为新时代的科技企业提供更多的发展机会和契机。
房价不可能一直上涨，经济发展最终还是需要依赖科技进步和技术创新去维持的。
原创文章，作者：晴空，如若转载，请注明出处：http://www.dlgrdx.com/jinrong/27663.html