为什么四五线城市山东日照房价还在涨？
全国房价自“930”政策以来，市场开始出现分化，一线城市房价回调，二三线城市房价缓慢上涨，四五线城市房价在走最后一波冲击。但截至今年十月份，房价上涨的趋势基本都被遏制，并分化很严重，二三线受冲击最大，部分2017年高涨的城市开始下跌，如合肥、郑州、杭州、厦门等，一线城市保持平稳，局部下调。但三四线城市还没开始受到影响，这种情绪性传递需要时间。
作为四五线城市，日照至今已出现横盘迹象，相信接着短期内会有微跌，后续如果全国市场大面积出现下跌，日照房价会加速下跌。
那么从城市发展角度分析，日照房价靠什么在驱动？未来升值空间大吗？我们简要分析下。
一、城市房价历程1.日照作为滨海城市，2009年因出色的人居环境和生态环境规划而荣获“联合国人居奖”殊荣。相比较其他城市，日照房价因滨海炒房团和环境引起房价暴涨过，并在经历过高潮之后迅速出现调整，跌幅曾经位列山东城市前三。自2016年的上涨，一方面受全国房价上涨原因，另一方面，近些年日照加速城市基础设施建设和棚改进程，快速推动城市扩张，改善了城市基本面。但未来的发展，仍然受房地产基本影响因素制约，人口和产业是制约其发展的根本原因，房价与全国同类城市相比，处于相对均衡的状态，局部会有下调，成熟区域与优质区域仍有上升。
二、城市特点分析1.滨海环境
日照滨海环境是其较为独特的资源，但纵观东部沿海线，其滨海资源并没有较为明显的特点，并不适合作为康养、度假、休闲的疗养地。夏天过热，冬天风又较大，同北方大部分沿海城市的滨海资源类似，曾经这一带炒过一次房地产，但因居住环境并不能达到预期要求，类似威海、烟台等地的滨海城市，房地产市场又回归地方居住。
2.人口
日照城市人口制约发展的最重要因素，因其从临沂分离，本身辖区人口较少，且城市基础较小，原有城市人口较少。这些年大力推动的城中村改造、棚户区改造等，推动了城市的扩张，但仅是周边人口的导入，实质上对于临沂、连云港等周边人口的导入非常欠缺。日照人口现阶段规模仅六十余万，缺乏对房地产市场的有力支持。
3.产业
日照产业基础较为薄弱，曾经极力推动旅游业，在后续发展中，大力推动工业项目，特别是重工业项目，因此现阶段钢铁、化工、造纸等日照形成了日照的基础产业，虽然现阶段在推动新能源、信息、医药、生物等项目，但由于全国整体的产业环境并不是很好，在未来一段时间也难有较大的作为。而随着山东钢铁等的逐步发展，未来会更加壮大钢铁等基础产业。
4.区域位置
日照处于山东与江苏的交界处，且周边大面积的贫困地区，难以与周边形成联系作用。但随着高铁及高速公路的发展，日照与青岛、连云港、临沂等地的联系会加强，有利于城市的发展。
三、未来发展趋势因房价现阶段已经到了高位，后续会随着市场的冷静，各地区的房价会逐步分化。
北部沿海片区：随着山海天基础设施的完善，会逐步引入外来人口的进入，对于临沂等地有度假、康养要求的人口，会形成一定的市场，房价会保持稳定，并且个别优质项目会突破现有价格。
南部石臼片区：因与日照港及岚山工业园区距离较近，受环境因素较明显，但如果能够导入大量的工人，也能够带动该片区的发展。
西北部片区：虽在大力推进棚改项目，但该地区主要为日照本地人客群，因消费能力有限，现阶段房价已高于其消费水平，该片区房价会有下调风险。
西南部片区：随着高铁站的建设，和开发区基础设施的完善，以及高精尖产业的导入，该片区会有较大的发展空间。
这些回答的没有一个说到点上。日照房价疯涨最主要的一个原因是去年来了一批炒房团，这些人疯狂炒房，使得日照房价飞涨，一年之间翻了一倍。另外一个原因就是环保导致所有的建筑材料价格飞涨，如果你有朋友在房地产上班，只要是房地产的预算员都会知道材料价格，你可以问问他们建筑材料价格长了好几倍。
说了这么多就俩最主要原因：一是炒房团；二是环保导致建筑材料价格翻了好几倍。
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