开盘价真的是最实惠的吗?

您好,本人在曾在开发商任职营销管理工作十年,针对这个问题,我来做一个简单的分享。

首先我们要了解开发商的价格体系的构成。

每个开发商在销售期房前,首先是楼盘的工程进度要达到当地政府的要求。然后预售方案上报到政府。预售方案包含备案均价、每一户的备案价和优惠方式。上报通过之后,方可拿到预售许可证进行销售。

说完了前提,我们来说开发商的价格体系是由哪些构成。

备案价。

备案价一般开发商都会公示出来,如果在售楼处里没有公示,可以自行上网查询,或者到当地的房管局服务窗口查询。所有开发商的销售价格,均不得高于备案价销售,哪怕是高出一元都不行。网上有传言备案价就是楼盘的销售底价的,这块纯属误导消费者。

开发商系统底价

每个开发商都有一份自己的销售系统底价,这个系统底价是开发商在拿地阶段时预设的一个利润值。如果破底价销售,就会低于利润值,反之亦然。为了保证利润值,一般楼盘的优惠权限会分到各个职能岗位上。置业顾问-案场主管-案场经理-项目营销总-城市营销总-城市总经办。(会根据每个楼盘而略有差异)

成本价

成本价一般根据工程进度、销售节奏等因素做一个销售预期,如果一个楼盘销售业绩较差,销售周期较长,那实际成本价就很有可能会高于预设值。这块就不展开细说了。

知道了开发商的价格体系之后。我们回归主题,一个楼盘什么时候的优惠力度最大。

一般情况下(如果遇到大的熊市周期例外),一个新楼盘的首次开盘优惠力度是最大的。在这个时候城市营销总及以下的优惠会全部放出。

原因一:

从后期销售节奏出发。新楼盘首开的热度会直接或间接的影响后期销售的节奏。如果首开销售业绩突出,会更容易受媒体和购房者关注。

原因二:

从成本考虑。直接影响楼盘的资金周转。如果销售成绩好,现金流就比较充裕。开发商支付相关费用会更加从容。

原因三:

从个人的岗位稳定性考虑。每个开发商都有自己的销售考核指标。如果首开去化率偏低,会影响岗位的稳定性。在无锡曾出现从首开前到首开后前前后后换了4、5个营销总的楼盘。

当然,如果这个楼盘本身比较热销,认筹的客户比较多。那开盘的优惠力度可能会相应收回。一切试情况而定。

以上是个人的见解分享,希望能有所参考价值。想了解更多干货分享,可以关注我。我是综麟聊无锡楼市,带您赏鉴锡楼。

作为一个从事近十年的房产经纪人,谈谈自己的经验:

1.开盘当天或者持续几天,一般开发商都会搞活动,给折扣,为的是开盘时候能一炮打响,形成一种热销,一般开盘会去化60-70%的房源。这是长期蓄客的热销期。

2.一般价格都是固定的,开盘会有打折扣,享受优惠,价格一般会低开高走,让前期的客户享受实惠,做到口碑宣传的作用!

3.当房子去化到70-80%的时候,开发商就不着急了,销售压力也没有了,剩下的基本都是利润,就会价格提高,慢慢卖了。

4.当然,开盘初期,一般房子楼栋所处的位置一般都是相对差一点的,最好的楼栋都是留在最后开盘的。所以,价格的高低和位置也是有关系的!

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