商铺价格与同位置商品房价格差几倍较合理?

商铺和住宅相生相爱,通常肯定是共存在一个区域的,否则光有住宅,没有商铺生活有有所不便的,部分的商铺和住宅还是楼上楼下,比如1楼最多到六楼是商铺,以上层则是住宅是非常常见的结构,尤其单体楼。

既然两个建筑物在一起,价格的比较也就有了可能,好像黄金价格和白银价格,香港H股和大陆A股对于同一只股票的价格也是大家比较的对象。

通常来说,商铺由于具有商业价值,可以通过经营产生效益,而住宅通常不可以注册营业执照(少数地方,住宅也可以注册非生产类的公司),不可以经营,故而收益会低一些。所以转租商铺经常有转手费(顶手费),就是因为旺租价值高,无数人抢租,而转租住宅鲜有听闻转手费之说。

对于住宅来说,同一个位置的住宅,或者楼上楼下的住宅,价格肯定也是有区别的,这个价格和很多因素有关。

比如楼层,高楼层的贵一些(电梯房),对于楼梯楼四楼以上价格又会开始低一些。

朝向,南北对流自然是最好的,其次是南向,东南向。至于北向,西向价格略低一些。朝向和楼层的不同,也可能导致噪音,灰尘,气味有所不同。

风景:对着湖景,园景,山景的价格自然比对着大马路的价格好一些,尤其如果对着铁路高速公路,内环路,车来车往,噪音,灰尘,隐私,震动让人崩溃。

面积:单价来说,小面积的单价高一些,大面积的单价低(当然总价肯定大面积的贵)。

装修:毫无疑问装修越好,价格越贵。

装饰:同一套房子,如果装饰比较好,价格也会略高一些的。

这些都会影响价格的,不过每一个因素影响的价格又是不太大的。

对于商铺来说,除了上述这些因素有影响,还有商铺其他的因素。

最大的影响还是人流量是否旺,如果门口人来人往,人流量很大,租金自然高居不下。反过来人气惨淡,本天不见人影的商铺价值可以忽略,很可能租不出去,这个人流量对于住宅价值也有影响,但是对于商铺的影响简直就是致命的。

对于商铺来说,不同的位置,比如对着主干道大街的商铺价值高很多,而对着内街的商铺,即便同一层,价值就会少很多很多。这点与住宅刚好相反。

独立商铺还是通铺,大型商场在我们看来似乎是一整个商场,但是也有可能其实是无数个商铺组成的,通常独立商铺价值高一些,如果商铺与其他商铺相邻,没有独立的门墙窗隔离,价值大幅度下降。

面积大小也是有影响的,太小了,比如前几年流行的格子铺,就是面积太小了,虽然总价很低,但是害死很多人,基本上无法经营。

商铺的周边环境,有的商铺楼上是住宅,楼下就不能经营餐饮类的,这个也会影响商铺价值。

有的商铺所在小区是睡城,也就是晚上人气旺,白天居民都到市区上班,整个小区只有老人小孩,人气不旺,商业价值也难以体现。

最近银行对于住宅有限制,但是对于商铺限制更大,很难从银行申请到商铺的贷款,由此可以见到商铺价值暂时不是很理想,最近几年,受到电商的影响,商铺价值一路走低。

以上来分析,好的商铺租金收入高,是可以一铺养三代的,商铺价值可以远远高于住宅。而相邻的住宅价值则可能区别不太大,如果人气不旺的商铺有可能常年空置,根本没有价值。有的商铺买下来之后也许交楼十来年都是空着的。

区别太大了

回到题主的问题,我觉得两者要比较,实在太难了!商铺价值可以远远高于同位置的住宅,也可以一文不值常年空置,卖不出价格的。

题主您好。我们先来看两个极端情况:如果这一片区域的商铺以独栋商铺为主,且集中了类似于五金建材、棉袜纺织、床上用品、小玩具、箱包、皮鞋等批发市场的话,是可以达到1:10的比例,拿成都荷花池(火车北站附近)为例,住宅均价为20000,但转角、临街、朝向好的商铺可以卖到20W一平米,且回报率极高可以达到7%-10%,容易出手出租。

如果这一片区域处于待开发状态,或者是尚未看到开发者发展这一片商业区的影子,俗称荒郊野外。还是二楼、三楼这样的住宅底商,有可能商铺的价格还比房子便宜。拿郫县为例,某小区住宅均价8000,一楼底商均价16000与,二楼均价8000,三楼均价5000,并且卖不出去,回报率极低勉强能到3%就不错,同样也是难以出租出售的。

市面上,广为流传的一句话“一铺养三代”现在已经被多位评论家戏称为“一铺坑三代”,拿在现时代来说,都不是完全正确的。

拿四川为例。

农村:住宅1000-2000的均价,商铺依然可以卖到3000-4000以上,也不存在差不差一点的地方,因为圈子本来就不大。也就是1:3/4算为合理。

县城:住宅4000的均价,闹市商铺可以卖到19000以上,偏僻商铺也不会低于12000。1:3/5算为合理。

地级市/三四五六七八线城市:住宅4000-6000的均价,好商铺依然在20000左右,偏僻点的可以到10000左右。1:2/5算为合理。

绵阳/南充/成都:住宅30000-4000不等,商铺200000—4000不等。1:0.8/10都有可能。

在这其中,价格比例越高的、商圈越老的、人流越大的、位置朝向越好的商铺回报率越高。

所以买个商铺不一定就能“养三代”,也不一定就会“坑三代”。

所有讨论商住价格比的都必须看商圈、人流和位置朝向,否则就是瞎子摸象。

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