假如现在你有一千万，你会在房产行业投资吗？

如果现在有1000万元，可做如下资产配置：

1、房产投资400万；

2、股票（ETF300定投）200万；

3、定期存款（5年期以上）+保险（含理财型）+债券合计300万；

4、活期存款100万。

可见房产是投资的标配。

不会的

如果你有5000万，你会买房，还是投资？为什么？

买房子，买保险，做自己想做的事

如果有5000万，在目前的经济大形势下，买房目前已经不是好的选择。万科9月的内部会议中，已经确定了“活下去”将他们未来的新策略。王健林和万达目前已经退出了房地产市场。中国TOP10级的主要房企负债率都超90%。国家在房地产的调控越来越紧。中国银行对于房企银根的紧缩……这些信号都在表明，中国的房地产高峰期已经结束。这一点，从合肥，燕郊等地都在过去两年中经历过暴涨，然后价格被腰斩的经历能得到更好的证明。

依照目前的经济形势，具体该如何投资可以参考国际惯例，然后根据年龄段去进行。在美国，30岁人群，他们会将30%的资金用于银行存款，剩余部分用于投资，且投资中超50%的比例会是稳健收益的债券形式，而不是像中国这样以股票，基金为主。40岁人群的银行存款比例更高，会在40%作用，而且他们也更喜欢稳妥的债券型。

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本？

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本。如果是投资房地产的话，应当算一笔账。首先，300万购买银行理财产品年收益可以达到5%左右，按5%计算，5年的收益是75万元。如果你购房是按揭贷款的话，每年的贷款利息也将近5%，如果你首付60万，还需要贷款240万，需要支付贷款利息12万，再加上各种税费15万。如果算上通货膨胀的话，每年有5%左右的通胀率，再加上15万，共计是57万。五年后你需要将房子卖到高于357万才能保本。

现在的问题是，五年后的房价是涨是跌，五年后房子能否卖出去，按照目前的情况，目前我国的房价是在历史最高位，这两年房产税就要出台了，炒房时代结束了，再也没有人会去投资买房了，再也没有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，过去房子涨价是人为炒上去的，全民炒房炒地，现在没有炒房的基础了，接下来将要面临的是过去大量的炒房者都需要卖房子，在这样的情况下，未来几年房价肯定是下跌的，而且现在已经形成了房价下跌的趋势了，现在房子已经卖不动了，只有降价才能勉强卖得出房子，你现在300万买的房子，五年后可能只能卖出200万了，而且有可能还卖不出去，到时你怎么办？

笔者认为，现在不是投资买房的时候，中国投资炒房的时代已经结束了，现在投资炒房只有赔钱。那种还希望通过投资炒房赚钱的人只能是当房地产高位的接盘侠。无论怎么算账也挡不住房价下跌损失。

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感谢邀请。

中国大部分城市的房价经过(2016~2018)上一轮潮水般地上涨，国家推出各种调控政策。比如有的城市就推出了限售的调控政策，有的限售2年，有的限售五年，目的是抑制市场的短期炒作。

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本？过去20多年来，中国的房价的确是一路上涨，无论是职业炒家还是普通投资者，但凡是将资金砸进楼市的，都赚得喜笑颜开。于是，投资买房也就成了人们非常看好的一项投资。

一，五年后房价走势如何？赚钱的几率多高？慎重选择投资的城市和业态。

中国城市化进程快速发展的黄金期已经过去，房价遥扶直上的黄金期也已远去。未来投资中国的房地产，投资目标的选择将会变得非常关键。

1，大概率来看，未来各城市的房价走势会发生分化，只有少部分城市的房价上涨的可能性大。

目前大部分城市的房价也来到了历史高位，国家“房住不炒”的政策也将继续深耕落地，中国未来的房地产投资机会必定不可能像过去一样雨露均沾，投资房产也无法做到遍地是黄金。

目前国际国内经济形势严峻复杂，黑天鹅事件频发，同时各城市产业结构优化、资源配置及集中程度、人口持续流入等等方面的不同，未来有的城市房价可能上涨，有的城市房价可能会小幅震荡，还有的城市房价也可能会下跌。

那么，300万投资一套限售五年的房子，选择一个房价可能上涨的城市，选择投资一个未来看好的住宅业态，是投资成功的关键所在。

从目前各城市的人口流入来看，北上广深杭等城市，未来五年的房价或更加坚挺，则更有上涨潜力。而这些城市目前本身的房价还是比较高的，300万的资金来讲，大概率也只能购买一套100平米以下的刚需高层。

李嘉诚曾说过，购房看地段。通常来说，核心区的房子流动性更有保障，那么，300万的资金在诸如北上广深杭等这些房价坚挺的城市，又能买到一套什么地段的房子呢？！

在笔者看来，目前情况下，适合这样的投资条件的房子并不太好选。如果挑不到合适的投资房源，那么这个投资可操作性就不强，或者说，操作了也有可能赚钱效应不高。

所以，挑选一个有房价上涨潜力的城市，购买核心地段的品质高层，或是当前投资房产取得成功的重要因素。

2，投资限售五年的房产，本质上是投机心理大于投资策略。

既然是打定主意要投资房产，而且是就算“限售”五年也要投，实质上就是一个买涨的投机行为。

事实上，无论成本高低，无论赚钱多少，在“限售”五年的城市买房投资，无疑是在“赌”这座城市五年后房价会大幅上涨。

如果五年后，房价不涨或者是涨幅不够，甚至是下跌，投资就是亏本，需要计算的就是亏损幅度了，而不是赚多少钱了。

当然，作为一项投资，在做出决定前，能够算清自己的投资成本，还是非常有必要的。

二，300万投资一套限售五年的房子，成本是多少？

有的朋友，认为只有贷款买房才有资金成本，如果是自有资金就没有资金成本，事实上，这种认识是存在误区的，也是不对的。

无论是贷款买房还是自有资金，资金的占用成本都是不可忽视的。因为自有资金就算存银行，也是有可观的收益的，更何况，存银行的资金，具备足够的流动性和安全性。而如果选择把这些资金用于投资，则具备更大的风险性和不可流动性。

1，五年毫无流动性的300万资金，资金占用成本保守计算大约90万元。

投资“限售”五年的房子，不单是占用了资金，还限制了资金的流动性，相当于资金占用成本比正常有流动性的资金占用的成本更高。

通常，如果有300万的资金，当下大额存单的利息就可以达到4%以上。而如果300万购买银行理财产品，年化收益可以轻松超过5%，而且还是复利计算。而如果是按揭购房的话，通常也是二套房或者多套房贷款了，贷款利率通常也在5.6%以上了。

如此看来，花300万买入这个“限售”了5年的房子，五年内流动性为0。以最保守估算，假如以年化单利6%的资金占用成本来计算，5年的资金占用成本约为90万元。

2，房屋交易费用30万元。

无论是购入新房还是二手房，300万的房屋的购置，各种税费大约10万。购买新房，还存在大修基金等费用，大约9万元。

而如果是购入300万元二手房的话，虽然不存在大修基金，但可能存在中介费以及按揭贷款的办理费用，也是大约10万元。

五年后房屋卖出时，就是二手房交易了，那么一般存在1%的中介费和1%的个税，又是大约10万元。

3，房屋持有费用约10万元。

房屋持有阶段，无论是购买的新房，还是二手房，都有物业费，公摊电梯费等等，大约2万元。

如果是购买的新房，目前除上海、重庆有试点房产税外，大部分城市还没有试点房产税，当然也不排除在这五年里可能实施。那么假如按重庆的外地全款买房客户按每年0.5%的房产税来计算，5年应缴纳房产税为7.5万元。

而如果是购买二手房的话，除了存在物管费、公摊电费、房产税，另外还可能存在电梯分摊维护、房屋维修费用等等。

4，假如投资房产为了资产保值，房价上涨跑赢通货膨胀，保守计算通胀预期33万元。

过去经验表明，如果一项中长期投资，跑不过通货膨胀，那么实质来讲，相当于用于投资的本金购买力下降了，原来的本金贬值缩水了，绝对值可能没少，但是钱的购买力大大下降了。

笔者认为，对于“失去五年流动性”的300万的投资资金来说，跑赢通胀也是投资保本的必然要求。

根据央行预测，2020年中国的通货膨胀率在5%～5.5%，在此，我们仍然以保守估计，以过去10年我国年平均通胀2.229%来保守计算，300万元资金5年的时间将会被通胀掉超33万元。

成本汇总计算

经过以上1～4点的分析，很明显，300万投资一套限售五年的房子，成本是多少？

300万投资的这套限售五年的房子，成本价高达463万元。

也就是说，如今这套投资300万的限售五年的房子，五年后需要卖到463万元方可保本。三，当前投资限售五年的房子，风险/收益如何？

所谓“投资有风险，入市须谨慎”。300万投资限售五年的房子，成本价高达463万元，也就是说，五年内房价需要上涨54.33%，年均上涨超过10%，才能保本。显然，只要五年内房价总的上涨幅度低于54.33%，这个投资就是亏本的。

房价上涨但是上涨幅度不足54%，年略亏，亏损低于7%；房价不上涨，年亏损大于7%；房价下跌20%，大亏，年亏损大于10%……

当然，房价大涨100%，年盈利6.6%；房价巨涨150%，年赢利13.3%，房价暴涨200%，年盈利20%……

显然，投资这种限售五年的房子，5年后房价翻一番，才能有年盈利6.6%，目前来看，有这种预期的城市，的确不多。当然，如果房价巨涨或者暴涨，还是有可观的赚钱效应的。

既然是投资，无论赚钱还是亏钱，事实上，都是正常的风险。在笔者看来，投资房产最大的风险在于没有人接盘，也就是房子卖不出去。前面我们也说过，未来各城市的房价走势会越来越分化，如果投资房产的城市选择不对，业态选择不对，比如选择在如今的鹤岗、阜新等等这样的城市去买房投资，又比如投资大多数城市的别墅……投资这样的房产，如果还限售五年，五年后房子能不能卖出去，的确是一个问题。

过去是全民炒房时代，无论房价涨多少，大概率是涨，最关键是不缺接盘侠。而今，国家“房住不炒”的政策坚定执行，长效机制不断落地，新房供应充足，保障房越建越多，二手房挂牌天量，接下来房价大涨的几率越来越低，投资房产赚钱的效应越来越差。

未来的房价走势，必定是不断挤压泡沫的过程，这一点从今年的楼市走势可见一斑。由于疫情的影响，今年整体来讲，楼市环境相对宽松，但是新房去化缓慢，二手房挂牌持续增长，说明房子已经卖不动了，要想尽快卖，只能大降价。

现在300万投资买入限售五年的房子，能够预期五年后房价能够大涨100%的城市确实不多，如果有幸买在房价涨幅能够超过50%的城市，大概率不会亏本，甚至还略有盈余。

但是如果买到五年后房价涨幅小甚至下跌的城市，这笔投资亏本就难以避免了。300万买入的房子可能只能卖出200多万、或者100多万，甚至还有可能卖不出去……

笔者认为，楼市遍地是黄金的时代已经过去，当前投资买房的确需要三思而后行。对于买入限售五年的房子用于投资，的确不能有投机心理，须学会敬畏市场，要用价值投资的策略去理性的分析市场。如果拟买入的房产的投资预期，的确符合自己的投资理念和目标，再下手买入也不迟。

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