淮南房价在8000元以上合理吗？接下来投资房地产还有升值空间吗？

房价是否合理，与很多因素有关。淮南房价8000元以上有些偏高了，理由：1.市场需求量不大 2.城乡居民收入低 3.投资价值不大等等。

应该说，做为欠发达地区，房价不应大幅上涨，而近两年淮南房价涨幅翻翻，是炒作，跟风涨而已，看看淮南多处已投入使用小区，入住率非常低，到晚上9点一幢楼没有几户人家灯量。

因此建议不要购买淮南房产作为投资，可以预测，一旦房价拐头下调，象淮南这样的城市，房价很快就恢复合理区间。

老百姓买房是买涨不买跌，越涨越买，现在几家凑钱付首付，说明房价已经很高了。

日本90年代房价和现在我国很像，那时光东京的所有地价能买下整个美国土地，但没过多久日本地产泡沫破灭，房价下跌65%，以后的事情大家都知道的，总之就是很惨！

不是说我国房价会像日本一样突然下跌，至少我觉得房价拐点应该快到了。以后房价大幅上涨可能性不大，会进入盘整期。以上是我个人观点，仅供参考。

投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？

这是一个有趣的问题，也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题，那么投资五年该涨多少才能出手呢？这个有分情况，看你这个房产是全额购买还是按揭购买，不同的情况下，需要的保本的幅度不一样。

全款买房假设该房产价值100万元（具体的金额，大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算），你直接支出的成本即为100万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等（不过这个一般一两年后缴纳，因为我国的房子基本为期房），100万元的房子，这部分的金额大致在3万元左右。

如果没有选择买房，该这部分资金用于投资理财，我们以一年期4.5%的银行理财产品利率计算：

（1）初始的100万元：五年后本息合计：100*（1+4.5%）^5=124.62万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：124.62+3.42=128.04万元，对于初始购房房价100万元来说，此时的房价最少要上涨28%，你才可以实现基本保本，这还是没考虑交易的税费问题，否则最少需要30%的涨幅以上方可保本。

按揭买房同样假设该房产价值100万元，首付款30万元，按揭70万元，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%（基准上浮10%）,等额本息；同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等3万元。

PS:以上数据可以根据你的实际金额，利率等套入计算。

这时候你支付的成本共分为三部分：一是首付款；二是月供金额；三是公维金及税费。

（1）首付款30万元：这是一次性支付的，五年后本息合计：30*（1+4.5%）^5=37.38万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

（3）月供：按揭70万元：根据上述假设条件，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%，等额本息，则月供金额为4772元，每个月支付4772元，并非说5年总共60期，直接4772*60计算成本的，因为这每个月的4772元是可以在投资的，每期固定的投资金额，跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算，月利率为0.375%（年利率/12），故而这部分金额5年后的本息合计：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16万元

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：37.38+3.42+32.16万元=72.96万元。因为当时按揭贷款70万元，5年总共归还了本金约为11.24万元（直接通过贷款计算器计算得出），故而银行欠款尚余：70万-11.24=58.76万元。 那么这房子最少要卖到：72.96+58.76=131.72万元方可保本，即涨幅达到32%以上（比全款贵，主要系按揭贷款还有利息成本），若在考虑交易税费的问题，那么涨幅最低也得在35%左右。

总结其实不管是多少金额，带入计算后，你会发现结果基本都相似（除非按揭的利率无限拔高），也就说投资房地产5年出手，正常来说没有上涨30%以上，基本就是亏损的。

投资房产是一个热门话题，很多人热衷于随大流，看别人买房都赚了大钱，于是自己也东拼西凑对付个首付，按揭买了一套房，5年之后一出手，多卖了几十万，还挺开心，以为赚了钱，实际上仔细一算账，根本就是个赔钱买卖。正所谓不算不知道，一算吓一跳。通过测算，也可以大致判断哪些城市的房子还具有投资价值。

购买房产持有五年涨幅需要达到多少才才能保本？那么，买房5年之后要上涨多少才能保本呢？为了说清楚问题，我们不妨实际测算一下，假设一套房子售价100万元，投资的肯定是二套以上，二套按揭首付五成，利率按照2020年5月份二套利率LPR+79BP，实际执行利率5.44%。进一步假设有现金100万元，下面比较一下，100万元放在银行理财，以及投资一套房产的收益情况：

1、百万投资理财收益情况

为了具有可比性，投机性的理财不予考虑，我们仅以稳健的银行大额存单理财方式为计算基础。为了计算简单，以五年期大额存单，利率4.125%计算。

100万元购买大额存单，五年后资产总值为：120.63万元。

如果是50万元理财，5年后收益为10.31万元。

2、全款购房持有五年的保本涨幅

100万元买现房，在二线弱城市可以买到90㎡，其中，购房成本包括：契税1.5%，约1.5万元；维修资金按60元/㎡计算，为0.54万元；物业费标准按2.6元/㎡，五年需要1.4万元，则五年之中房屋的合计持有成本约为3.5万。

100万元的理财收入损失加上购房持有成本合计为24.13万，也就是说，房子五年涨幅要达到24.13%，年化4.83%，才能保本。这是假设出售时的所有税费由买方承担。

换言之，100万元买的房子，五年后以125万售出，看似赚了25万元，实际上等于白忙活。

3、按揭购房持有五年的保本涨幅

如果是按揭购房，二套首付50万元，需贷款50万元，按照等额本息方式贷款20年，总共利息支出为32.15万元，其中前五年利息支出为12.54万元。

那么，50万理财收益损失+50万贷款利息支出+房子持有成本，合计为26.35万元，即房价五年需上涨26.35%，年化涨幅5.27%，才能保本。这里仍然假设出售房屋的所有税费均由买方承担。

显然，按揭购房成本更高，100万元买的房子，五年后即使卖127万元，也是竹篮子打水一场空。

哪些城市的房子可以进行投资？由于购房者中以按揭方式购房的比例大约占到九成以上，因此，以五年26.35%的保本涨幅作为参照来分析更具有普遍意义。

从国家统计局公布的2020年6月份70个大中城市二手房价格变动数据来看，五年房价涨幅超过26.35%的城市只有38个，其中直辖市、省会城市及副省级城市有26个，占近7成。其它地级市中，只有唐山、秦皇岛、扬州、徐州、无锡、徐州、蚌埠、九江、赣州、济宁、洛阳、惠州、大理等12个城市。这意味着，理论上只有在这些城市购房，才可以基本保本。

如果期望实现年化5%的利润，相当于每年涨幅要达到31.35%，能够满足这个涨幅的城市数量仅剩下25个，其中，省会及副省级以上城市有18个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、武汉、长沙、呼和浩特、沈阳、哈尔滨、南宁、昆明等，其它城市中，只有唐山、秦皇岛、无锡、徐州、九江、济宁、惠州和大理等8个城市达标。

由此可以大致推测出房产的投资方向，未来能实现盈利的城市不多，能够保本或者微利的城市也十分有限。2019年全国共有地级市293个，加上四个直辖市，共有地级以上城市297个。由此计算，五年内房产能够保本或盈利的城市仅占12.8%，而能实现较好利润的仅占8.4%。

显然，在房住不炒大环境下，绝大多数城市的房子已经失去投资价值。真正有投资价值的城市数量不足一成，几乎全部为一二线城市。对于三四线开外的城市而言，如果是刚需自住，可以根据需要购买，如果是想投资赚钱，那就相当于往坑里跳。