房屋过户费一般都是多少钱?未满两年为什么那么高?

感谢邀请:

我们都知道,二手房的房屋交易,比新房的交易要复杂一些,而且各个环节都伴随着一些合同纠纷和经济损失的风险。

而且不同的二手房交易,过户费是不同的,有时候还存在特别大的差异。

因此,在我们身边有的朋友在问-你们的房屋过户费都多少钱?没满两年的怎么那么高?今天我们就一起来聊一聊,房屋过户的费用都有哪些?为什么没满两年的过户费用那么高?

一,房屋过户的费用都包括哪些?

我们都知道,在房屋交易市场里面,二手房涉及到的费用特别多。

除了定金,首付款这样的大头费用,还有中介费,贷款服务费,以及我们过户的时候涉及到的费用。

所以,我们先来看一看,二手房过户的费用具体包含哪些?第一,个税。

房屋过户时候涉及到的个税,也是我们通常说的个人所得税,而个人所得税的收取方式有两种计算形式。

第1种计算形式,是按照房屋交易总价的1%收取。也就是,过户单价X建筑面积X1%,就是个税交易额。

第2种计算方式,是按照房屋交易总价与原契税发票金额之间差额的20%收取。也就是,(过户单价X建筑面积-原契税发票金额)X20%,就是个税交易金额。

尽管有两种不同的计算方式,但是个税的金额不会相差太大。

第二,契税。

房屋在过户交易的时候,涉及到的契税也是相对比较大的一笔费用。

而契税的缴纳方式,缴纳比例,是根据不同的面积,以及住房的数量来划分的。

一般分为以下几类:

购买90平米以下的房产,契税按照房屋交易总价的1%收取;

购买90平米以上的房产,而且是唯一住房,契税按照房屋交易总价的1.5%收取;

购买90平米以上的房产,而且房屋并非唯一住房,契税按照房屋交易总价的2%收取;

第三,杂费。

个税和契税是房屋过户时候的主要费用,也是相对较高的过户费用。

除了这两笔大的费用,还有其他的一系列杂费,比如房屋的权证登记费,房屋的评估费,房屋的交易手续费,甚至是中介代办的费用。

一般情况下:

房屋交易手续费,是按照房屋建筑面积,每平米两元收取;

房屋所有权登记费一般是80元;

房屋评估费一般情况下是按照评估额的0.5%缴纳,不同城市有不同的差异;

权证印花税一般是5元每户;

中介的代办费用是500元每户,不同城市有不同的差异;

的确如此,这些杂费虽然不多,但是也是在过户的时候需要缴纳的,也是归属到过户费用里面的。

……

的确如此,在二手房交易的时候,过户的费用涉及到了方方面面。

有大额的费用个税和契税,也有小的杂费,中介的代办费,权属登记费,权证印花税,以及房屋的评估费用等等。这些费用都是可以归属到过户费用里面的,而且都是需要先完成缴费,才能够顺利进行过户的。

二,没满两年的房屋交易,过户费为什么那么高?

在第一大点,我们简单的归纳了一下,二手房交易在过程当中,所需要缴纳的一系列大大小小的相关过户费用。

非常明确,个税和契税是过户费用里面占比最大,也是涉及金额最高的。

然而,有的朋友在问,你们那里的房屋过户费都是多少钱?没满两年的怎么会那么高?很明显,这位朋友买到的二手房,是楼龄不足两年的,涉及到了其他的高费用。

那么,这样的二手房是怎么产生过户的高费用的,一起来看一看。

实际上,没满两年的二手房交易,过户时候会涉及到一笔高额的营业税。第一,什么是营业税?

二手房交易过程当中,涉及到的营业税,已经不是什么陌生的事情。

2015年3月份的房产新政有明文规定,转让出售购买时间不足两年的住宅,要按照房屋金额征收营业税。

01.房屋是否满两年判定标准。

而再次交易的房屋,是否满两年的判断标准有两个。

一个是看契税发票缴纳的时间,一个是看房产证的下证时间。

一般情况下,这两者的时间谁更早,就以谁的时间作为判断标准。

02.营业税收取比例。

没满两年的房屋,在过户的时候,收取的营业税是按照交易金额的5.6%来缴了。

当然了,为了节约营业税,可以根据房管局的房屋定价来进行缴纳。

因为房管局的定价,一般是低于房屋的市场交易价格的,可以节省一笔营业税。

第二,营业税由谁承担?

根据我国房产行政规定,营业税是属于卖方的,一般情况下是由卖方缴纳。

但是,在二手房交易市场已经形成了一个小的楼市气候,一般情况下营业税都是默认买方缴纳。

很多情况下,即便是由卖方缴纳,业主也会调高房屋总价,以减少自己的损失,实际上也是变相的由买方在缴纳。

所以,购房者遇到没满两年的二手房,一是可以回避,二是协商一下费用由谁缴纳?

而在协商之前,一定要把房屋的总价压到自己能够接受的价格,千万不要让中介和二手房业主有所准备,调高房价。

……

是的,每满两年的房屋过户费用那么高,就是因为要缴纳一笔营业税。

而营业税的收取标准,是按照房屋价格的5.6%来收取,也就是100万的房产需要缴纳5.6万的营业税,这个费用当然不低。所以,在买二手房的时候,尽量去回避没有满两年的房屋,减少这笔营业税的支出,毕竟可以取代的二手房市面上有很多。

三,小结

总的来说,房屋交易的过户费用非常的多,个税,契税,还有一些杂费。

而且房子不满两年进行交易,还有一笔高额的营业税需要缴纳。

最后,要特别提醒广大的购房朋友,在购买二手房的时候,尽量回避那些每满两年的房屋交易。这样可以节约一大笔营业税,即便你可以和业主协商,由谁缴纳或者如何分配,但是也很难排除业主调高房价的可能。

所以,面对房子涉及到的金额大,大家赚钱买房都不容易,尽量回避购买没满两年的房屋,才是最好的方法。

当然了,如果你特别喜欢这套二手房,那么就尽量用一些简单的技巧去规避这样的营业税,毕竟国家规定营业税是由业主承担的。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

房屋过户税费的高低主要和购房者房屋套数、房屋面积、房屋总价、房屋满几年相关。

你所说的为什么没满两年过户费怎么那么高,是因为为未满两年的房屋在交易时需要交增值税,而增值税的税率为5.6%,100万的二手房增值税就需要5.6万,自然很高了。如果房屋满了两年,就可免交增值税了。

二手房过户除了增值税,还有契税和个税。

契税:购房者家庭首套房90平米及以下1%,90平米以上1.5%;购房者家庭二套房90平米及以下1%,90平米以上2%;购房者家庭三套房及以上,不再看房屋面积,契税为3%。

个人所得税:大部分城市为1%,少部分城市为2%(如果交易的二手房满五年,且是房东家庭的唯一住房,免交增值税和个人所得税)

综上所述,对于刚需购房者来说,其实只要二手房满了两年,只需交税率较低的契税和1%的个税,过户费并不高。

原创文章,作者:晴空,如若转载,请注明出处:http://www.dlgrdx.com/shenghuo/27619.html