现在买房，还有投资价值吗？

近日，深圳部分银行首套房贷利率可执行基准上浮8%，二套利率可执行基准上浮12%。深圳银行下调房贷利率，说明当前的房地产销售不畅，压力较大。此前深圳首套房房贷利率在基准上浮15%，这次下调的力度还是比较大，在一定程度上会刺激部分房地产消费。

为了既保障首套房的刚需与进一步抑制投机，首套房与二套房依然保持一定的利差。预计深圳的银行下调房贷利率之后多地银行会纷纷仿效，借以抢占市场贷款份额。

虽然房贷利率的有所下调，会刺激一部分房地产消费，但是中国恒大3月4日公布数据显示，集团物业2月份合约销售面积约为202.4万平方米，合约销售金额约为215.3亿元，较2018年2月的481.4亿同比下滑55%。而此前碧桂园公布的1月合同销售金额为330.7亿元，较去年同期的691.6亿元下滑52%。万科1月份实现合同销售金额488.8亿元，较去年同期的679.8 亿元下滑28%。从重点房地产公司的数据来看，房地产销售的压力非常大，这说明房地产销售还处在料峭春寒之中，容易给地方债务等问题增加负担。

从中长期来看，国内房价上涨的难度较大，这是因为国内的房价收入比位于世界前茅列。著名研究机构Numbeo网站发布最新房价排名，在全球200家主要城市房价收入比排名中，第一名为委内瑞拉加拉加斯，委内瑞拉主要是恶性通胀造成的后果，二至四名分别是香港、北京、上海、深圳，广州位列第11名。上榜城市的房价收入比都超过了40，而美英等发达国家房价收入比为20，如果未来5年居民收入不能快速增长的话，国内的房屋销售很难有所起色，房价也难以有效上行。

去年，我国仅城镇拥有的住房就有3.03亿套，说明城镇房屋保有量非常高，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平米－40平米之间。从这个数据来看，国内住房中长期都会保持供大于求的局面。

而未来寄托于房价上涨的主要因素是居民收入增长以及单身家庭的增多。

在这个周期内利用房地产保值升值的难度会大一些。另外，国家经济战略一再要求加强风险控制，而房地产价格问题一直是困扰着国内经济发展，在强调经济结构调整的过程中，房地产业对经济的影响比重应适度降低，在这个结构调整过程中，房地产价格有必要做一点牺牲。

今借《头条》高山，财经溪畔，筑《善财有道》小苑一座，迎来往檀越，燃檀香一炷，添素茶一盏，坐论财经，立取资本。

现在买商品房是没有投资价值，等到明年下半年~后年会有惊喜，房价会有全面下降，到那时人们对房子会有理性买房。

2020年房价会涨还是会跌，还能投资房产吗？

可以投资，要选择性的投资，收缩性城市就不要进场了，二三线城市有选择的，一线城市选择核心位置和发展方向！随着全球疫情的影响，各国M2都会增发，而每次货币的增发宽松的金融环境都会带来房价的上涨，但是有国家房住不炒的政策定性下，15-18年暴涨的现象不会有了，微涨是没问题的，而且还能跑赢通胀，比手里持有现金好多了！下面具体分析下，未来要不要投资房产：

01

关于楼市的未来

1 、担心老龄化是多余的

因为老龄化是未来的问题，而房价上涨是今天的问题。不少人说00后出生人数比80、90后少了很多哦，房价是不是不涨了。

其实现在买房的主力军并不是00后，而是80、90后。中国的房价有他们支撑着，再涨十几年不是问题。（00后出生人数减少并不能立即影响楼市，因为他们还没长大）

20年后，中国房价也许真的不像今天涨得那么厉害了，因为那时我们都老了。20年，如果你等得起，现在可以不买。我有一个朋友在2007年就一直问我相同的问题：今年适合买房吗？房价已经很高了。

2、关于房子空置废弃

无论是西欧，还是北美，日本，这些早就完成城市化的发达国家，很多产业落后的城市，大量的房子都空置废弃了，这种现象正在中国出现，玉门已经发生了，鹤岗正在步玉门的后尘。

中国内陆县城、农村的房子以后也会大量荒废。昨晚有个朋友问：老家还有一块宅基地，要不要投几十万把它盖起来。我很实诚地回答他：确实要盖，盖一个平房就够了，千万不要花大钱，这种房子自己一年都住不了几天，也不会怎么升值。在农村盖房，等于把钱埋在那里了。当然，如果你钱特别多，打算光宗耀祖，名扬乡里的，可以砸钱。钱多嘛，任性一下也没事。

3、房产税是刚需的奶头毒药

刚需在2005年就幻想有一天房产税推出，然后中国的房子满街扔出来，随便捡。不光如此，早年还有很多刚需以为国家反贪反腐，那些贪官会把房子全部变卖，中国房价肯定暴跌。

事实，每一次房价大涨之后，新闻都会重提征收房产税，加快立法什么的。因为这类新闻可以安慰一部分还没买房的人，平息大家对房价上涨的怨气，同时也可以恫吓一部分投资者，阻止他们入市的步伐。至于房产税什么时候实施，没人真正在意。

最近高层在搞全国网签联网，又开始有人重提征收房产税了，说什么：房产税快来了，大家小心。

其实，房子都买得起的人，还怕交税吗？高收入人群的个人所得税那么高，为什么他们不放弃高收入？上市公司股东、高管，一年个人所得税就交几十万，为什么他们不放弃职位？做个乞丐就行了嘛！肯定不收税。一个人得有多蠢才会认为富人会害怕征税？唉

站在高层的角度，如果税率很高，那就等于整死税源，得不偿失啊。大家都把房子抛了，还收谁的税呢？所以，哪怕收房产税，税率肯定也不会高。况且，成本是往弱势的一方转移的，房产税一出，房东一定会集体涨价，加价转移就行了。

退一步讲，房产税是以后的事，房价上涨却是今天的事，如果你仍然坚信房产税出台之后，中国的房子满大街可以捡，你可以不买，慢慢等那日到来就行了。这是不需要争辩的问题，每个人都为自己的行为观念埋单。

另外，在中国，不用交税的生意你都不要做，根本赚不到大钱。沿街摆摊是不用交税的，但是房地产行业却要收重税，开发商从拿地都卖楼要盖几十个章，建安费、拆迁安置税、城乡建设税、土地税一堆税费等着你交，但是开发商仍然乐此不疲地扩张，不断盖楼。为什么？因为交税意味着变相垄断，交多少没关系，就这么几个大玩家可以做，无非就是赚了分一点给地方政府嘛！而且，越是征税的行业，地方政府越没动力打压它，因为他们还指望你干得红红火火，多交点税。

一套二手房税费10万，一年买卖5万套，这里面的税费是多少？开发商把新房卖掉了，才会继续拿地，一年卖地收入又是多少？地方政府不是企业，本身没有利润来源，财政支出的钱从哪来？土地

“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。”司马迁在两千年前，用这十六个字所概括的人类历史发展规律，至今依然适用，而且历久弥新。很多时候，当我们想不明白一件事情原委的时候，我们多站在利益相关方的角度考虑问题，也许一下子就明白了。

4、疫情是暂时的，经济发展是永远向前的

人们追求美好生活，不断赚钱的欲望一刻都不会停止。总是有人耸人听闻地说：中国经济不行了，房价肯定跌。他们说得“好像中国完了”一样，吓我一跳。

其实中国作为全球第二大经济体，GDP增长仍然有5-6%的国家，如果中国你都看不上，你还做什么投资呢？这么悲观，带着粮食上山避难就行了。

02

关于时机的选择

纵观中国楼市过去20年历史，每轮经济下行，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房地产，给市场信心。

目前看到的政策有：

一是降息降准，实行宽松货币政策。

二是补贴中小房企。

三是变相取消住房限购政策，全面放开落户。

四是实行宽松的房贷政策，降低首套、二套房贷利率。

五是购房免税和财政补贴，提高棚改货币化比例。

购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发，现在唯有房子抗通货膨胀。随着农村人口流入城市，城市之间的人口将进一步集中，城市住房需求将进一步释放。

03

如何寻找笋盘

首先要明确一点，即“旺市无笋盘”。在楼市火爆的时候，能买到就不错了，还要求笋盘？所以买房，一定要在冷市的时候进入，这时业主左等右等，焦急万分地想把自己的房子卖掉，你过去砍价，一上去就是砍10%。

大家想想，你什么时候在楼市买房赚不到钱？对，在楼市刚刚大涨过后买房。所以，选择正确的时机进入就大大提高了买到笋盘的概率。中国楼市自2018年调整已经2年有余，目前不是最高位，入市买房是完全没问题的。

正确的做法是：资金上保守，选筹要大胆。有些房子，哪怕价格高，如果它有上涨潜力，也应该大胆买下，因为优质资产从来都是高溢价的，它没有便宜过，现在不买，它还会继续涨。

另外，流动性和挖笋是不可兼得的，这里面有个关键指标：换手率。换手率高，即流动性较高的楼盘，因为买卖频繁，价格特别夯实，加上很多人都盯着，比较难淘到价格偏差大的笋盘。反而流动率低的小区，成交价可能无法参考，业主报价模糊空间较大，容易出笋盘。所以买房时，不必刻意追求成交活跃的热盘，极可能热盘旁边那个冷门小区更容易爆出笋盘。

04

不断迁移的地段

如果你问一个人，买房最看重的是什么，估计他们大半会告诉你，地段最重要。但什么才是好地段呢？

城市是信息交换的场所，更是创造财富、享受福利的物理空间，只有城市这种近距离、高密度交流空间，才有更高效率的人群协同工作，从而实现更大规模文明成果。

自从有了汽车和地铁的高效通勤模式，城市开始了摊大饼式扩张，围绕城市央区一圈一圈开发建设。城市地段也有了生命周期，从婴儿到青年，从壮年到衰老，直至轰然倒地，拆迁旧改迎来新生。

中国的城市化是一个奇迹。直到今天，中国气势恢宏的城市化才刚刚走过上半场。不过，中国城市的形态最终不会和西方一样。

西方城市的“city+house”是一种很低效的形态，同时西方许多土地都是永久产权的，所以他们已经将城市的中心死死锁在一个固定位置上。然而，中国并不是这样，中国的土地是国有的，政府完全可以在另一个地方重新征地，打造一个全新的地段。

2000年前后，上海的“郊区”边缘是徐家汇、中山公园，到了金桥，已经都是菜地。一直到二十一世纪初，唐镇人民都不会自称“上海宁”。而北京，那个年代刚刚在修三环，尘土飞扬尚且历历在目，过了三环，一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。远在四环外的清华北大，同学们进城需要坐一个多小时的公交。

2002年前后的宝安中心还是一片烂滩涂，现在房价已经10万一平方，可见中国城市的地段变化之快。因此，归纳起来，在中国买房，如果资金不够，住得好和涨得好，只能选一个。市中心地段成熟，当然住得好；次郊区配套利好不断兑现，自然涨得好。

2000年左右，西安大雁塔周边还都是菜地，最高的建筑就是大雁塔，站在大雁塔上都可以看到钟楼，而现在三环外都高楼林立，曲江的房子2万多一平了！

所以，在条件允许的情况下，如果大家问我2020年我买哪比较好，自住买市中心，投资买郊区，几乎是一个标准答案。

今年房价是走低趋势。

过去20年房价翻了几倍，甚至十几倍，一二线城市的房价进入了世界高价位，和工资水平差距太大，买的起房的越来越少，房子有价无市，资金回笼困难，降价是唯一办法。

房住不炒政策，以及可能的房产税、空房税使炒房客把囤积的大量房子低价抛售，直接影响了总体房价，使一手房价格下跌。

今年房市还是卖房的多，买房的少，楼盘还在继续开发。这就使得空房数量不断增加，形成了纯粹的买方市场，价格无疑是走低的。

从大环境看，由于疫情，全球经济下滑，国际贸易量下降，国内消费减少，各种需求下降，也不利于房地产销售。

从现在看，城市居民几乎80%的家庭财产是住房，几乎没有了可支配收入。他们没有能力再买房了。对很多人来说，房子是奢侈品，渴望不可求。

从长远看，人口老龄化严重，出生率下降，总人口在不断减少。这就意味着住房的人越来越少，空房率会逐年增加。房子空了就没有任何价值，而且还会产生费用，比如物业费、维修费、房产税、空房税等。有多套住房的人不但没有收益还会有很大负担。所以，房子没有任何投资价值了，价格会越来越低，房地产的黄金时期已成为过去。