作为粤港澳大湾区三极城市之一，如何解读珠海楼市现状？珠海是大湾区的房价洼地吗？
珠海目前的新房均价在广东已经排到第三位，即使与全国各大城市对比，也可以坐到第8位的位置上，这虽然也得益于当地较富裕的社会环境，但概念、外力推动再加上珠海本地较宽松的楼市政策也是当地楼市的重要支撑力量，是不是洼地、是否会向广深港澳这些城市的房价看齐，要看调控的力度及在后续发展中这些重要支撑力量是不是一直存在。
珠海的房价水平有本地因素的支撑，但外力推动作用也相当明显。▲珠海的房价在国内已经处于较高的水平，本地的条件形成了一定的支撑力量。
从中房协监测的全国城市房价4月份的新房数据来看，珠海以2.6万左右的均价位居国内城市第8名的位置，在广东紧随广州和深圳这两座一线城市之后，位居第3位。珠海的这一数据把国内大多数经济实力雄厚的中心城市都比了下去。而且在珠海的横琴和香洲这些区域，房价4-5万已经是比较常见的现象。
而对比当地的经济体量，表面上属于普通三线的水平，据当地统计部门的统计数据显示，2019年全年地区生产总值是3435亿，虽然这样的数据一点也不突出，但人均数据却可以迈进发达城市的门槛。
截止至2019年末珠海的常住人口是202万多人，计算人均的地区生产总值达17万左右，位居全国第四，折算成美元是2.5万左右，而国际上公认的发达经济体的门槛是人均超过2万美元。同年珠海市全体居民人均可支配收入是5.2万，从这个角度来看，珠海市经济体量虽然不大，但从人均数据上看在国内还是相对较强的。
同时，珠海的辖地面积只有1771平方公里，比深圳还小，未来可供开发的土地也将会与深圳一样矛盾越来越突出，从长远的角度来看，假如珠海在大湾区中能有长足的发展，那么日渐稀缺的土地将会成为当地房价的一个重要支撑因素。
▲较宽松的条件和外来力量的支撑，是珠海楼市的另一支重要推动力量。
在“稳房价”及“房住不炒”的楼市调控下，虽然在购房数量上还会有严格的限制，但在购房资格上已经没有以前那么严，现在外地人无须社保证明也能在珠海的部分区域购买新房，其中港澳同胞可以在珠海购买最多2套房产，对于紧靠香港澳门这样具有天然地理优势的珠海来说，需求吸引作用无疑是很明显的。
同时珠海作为有着“幸福之城”美誉的宜居城市和著名的旅游城市，对国内其他城市的人也具有较强的吸引力，据华南地区知名的房地产机构的统计，在2019年支撑珠海楼市的成交量的需求中，占了近一半的需求是属于外来需求，对于惯于以成交量来支撑楼市的房地产行业来说，市场预期无疑是比较明显的。
而据当地的统计数据显示，在2019年只有202万常住人口的珠海市新建住宅网签量是4万多套，对比一下同期广州以1530万的常住人口产出了8万多套新建住宅网签量，及深圳1343万人口产出的3万多套新建住宅的网签量，珠海的网签比例真的比大城市还要高得多，少了外来力量，珠海的楼市将缺乏重要的支撑。
即使是价格洼地也需要接受楼市调控的引导，中短期来看是否能保持稳中上行要看概念对外来力量的吸引是否能保持发展的状态。房价上行对于无房的本地居民来说并不是好事，但珠海具有的地理位置优势，以及概念和未来发展前景的推动，长远的走势预期还是较好的，只是中短期还是要看调控的力度和当地概念对外来力量是否能保持持久的吸引力。
▲地理位置优势和概念的炒作、较好的城市发展前景都是当地楼市比较有力的支持因素。
珠海最大的地理位置优势就是位于珠三角临海区域，与香港和澳门接近，且已建成及正在规划的连通深港澳三地的交通网络，将大大提升珠海的城市价值，也由于房价远比深港澳三大城市低得多而具有更强的需求吸引力。
而粤港澳大湾区这个概念又给珠海画上了较为广阔的城市发展前景，虽然大型海湾城市群的成熟超码还需要10年以上的时间，但作为一个正在飞速发展的国家来说，未来在国内发展出一些类似于美国纽约湾、日本东京湾这样规模的大型发达海湾城市群完全是有可能的。
而作为有独特优势的大湾区，大概率是其中一个成功的海湾城市群，身处其中的珠海作为重点城市，会不断在发展中受惠，那么楼市也很自然会受到支撑，只不过这是一个长期的过程，而中短期来说概念有被提前透支的可能，能否持续吸引外来的力量将成为未来中短期走势的重要影响因素。
▲“稳房价”的楼市调控会成为当地房价调节的有力工具。
无论当地是否具备强势的条件，理论上还是需要接受国内房地产市场调控措施的引导，这是关系到整体市场的大局和影响的问题，珠海当然也离不开这个框架。
所以如果要与深圳或者香港澳门这些天价的城市对比来定位自己的价格洼地并没有意义，珠海与这些地方的房价相比还是差得太远，即使与要追赶深圳比要翻3倍左右的价格，珠海楼市再怎么热也不能离开“房住不炒和“稳房价”的大原则。
而高层已经明确，楼市调控将会完善长效机制，那么对房地产的有力管控就将会一直都存在，这种管控一方面是要降低房地产市场整体风险的累积，保证房地产行业与经济发展协调前进，另一方面这也是一个民生范畴，不能使商品房成为少数人专享的福利，控制住房价的涨幅让更多人有机会通过一定时间的努力来安家。
所以至少在中短期内珠海会与“价格洼地”的概念脱钩，长期来说有可能会随着经济发展的步伐协同前进，通过足够长的时间来拉近与其他三大城市的距离。
综上内容，珠海目前的房价在国内来说已经算是比较高的水平了，而珠海本身的条件对于需求也具有较强的吸引力，同时大湾区的发展框架又让其有较好的城市发展前景，所以长远来说楼市的预期还是较强的，但中短期一方面受概念透支的影响，另一方面受楼市调控的引导，理论上房价不会有太大的上行幅度，所以所谓的“价格洼地”的概念也并不会特别明显。
和全国所有楼市一样，在住房需求被压抑好几个月后，作为粤港澳大湾区三极城市之一，珠海房价的区间在22000到35000之间，与深圳、香港、澳门相比，房价还是很有竞争优势的。5月的珠海天气已经挺热了，同时热的还有珠海的房价。五月推出的楼盘有20盘涨价了，涨幅在100-4000元的区间内。
4月，据统计，珠海房房网签量比3月环比上涨6%，成交面积上涨8%。到了劳动节，珠海17个项目成交额超过20亿。新盘上市，老盘加推，珠海楼市颇有点逆市上扬的意思在里面。
报复性上涨，是许多人对疫情之后房价的理解。但是在珠海这个粤港澳大湾区举足轻重的城市而言，却不存在报复这一说法。珠海的房价可以说是正常的复苏。
论据就是，有人把珠海现在的楼市复苏归功于外地人前来置业，而实际上，有中介公司的内部资料透露，五一节的时候，他们准备建个300人的外地看房群，结果只有几个人表示会来，到最后剃了光头。到楼盘看房的人大多数都是当地人，而成交量也大多数都是本地人在支撑。没有外地人赚差价，房价就是最真实的表现。
但房屋远虑，必有近忧。目前，珠海涌进来的开发商非常多，遍地的在建项目。珠海楼市未来如何发展，唯一需要考虑的是就是珠海目前的房地产政策方向和基础建设，是否能够支持和吸引更多的购房者进驻。
曾经有考察团在珠海北围、前环、金湾以及横琴等地块的房地产市场潜力，他们的观点是，潜力与危机并存。
比如北围环境好，珠海通道一通，未来发展良好。但是配套并不完善，而且很多开发商已经深陷泥沼，房价比拿地时的地价还便宜，基本是卖一套亏一套。而前环由于填海造陆，海景房价格不菲，目前发展还算顺畅。金湾是珠海的新兴开发区，等洪鹤大桥和金海大桥造好，可以直达横琴和香洲区，潜力巨大。横琴作为全国唯一的“一岛两制”试验区，高层特别关注在珠澳合作中横琴的地位。而且横琴土地稀缺，只有20%的土地被定性为住宅用地。
上有政策扶持，中有地利之势，如果把基础设施完善起来，也许下珠海就是下一个厦门。我是房产作者@铁口断房，每日分享房产信息心得，敬请关注。
原创文章，作者：晴空，如若转载，请注明出处：http://www.dlgrdx.com/shenghuo/30375.html