房价到底会上升,还是会下降?三四线城市房价都到8000多一平方了,值不值得购买?

大实话:长期来看,房价肯定是涨的,但是,更多是一种纸面财富,不是所有人能卖得出去的。首先我们可以很明确地说,我们国家的房地产市场是不会出现像美国或者日本那般的房价腰斩的,那些寄希望于房价下降,然后自己再出手买房的人可以提前洗洗睡了。因为像美国或者日本其土地主要是私有制,也就是土地归个人所有,土地开发产生的价值由所有者自负盈亏,但是,我们则是土地公有制。比如说,你在农村盖房子,你要知道,这房子是你的没错,但是,房子下面的土地可不是你的。是国家给你用的,自然要是下面的土地里有什么矿产或者宝藏之类的,那也是归国家所有。

而对于城市来说,则体现为房子70年的产权,如果说一个地方的房子从八千降到四千,那最直接影响的就是当地的土地财政收入,简单来说就是会导致当地地价下跌。那你说,这房子能降吗?当然,你不要拿什么鹤岗或者霍尔果斯那种地方举例,那种是没有意义的,也没多少人愿意往哪里定居,这里我们单单就是正常的城市,说那些大部分人想长期定居的城市,基本上都是不会降价的。

然后这里可以说一下对未来的一些预测:

现在我们可以看到,基本上各地方的房价都处于一个相对稳定的状态,而在这种不涨也不跌的情况下,社会上很多闲置资金就不会再往楼市流,这就有利于稳定房价。而那些手里有闲钱的人自然是不会把钱放手里贬值的,而这些人就会在接下来的股市繁荣中把钱投入股市。但是,你必须明白,股市可不同于楼市,在牛市的时候你闭着眼睛买楼都稳赚不赔,即使是股市的牛市,那么大多数人还是赔钱的,因为炒股和炒房完全就是两回事了。而随着这些人的闲钱在股市里面蒸发掉,社会财富便会开始进行新一轮的分配。那么,这些财富将会分配到什么地方呢?农村!

因为我们的城镇化进程还没完成,仍旧有很多人生活在各种设施都比较落后的农村地区,接下来就是要让这些人进城。但是,他们进城的有钱买房啊,得在城里有事做来维持生活啊,这就得需要城里能提供更多就业岗位,就需要有钱投入城镇建设,发展工业。这个建设资金就来自于股市财富的重新分配。但是,买房子是需要一笔大钱的。又不能说通过让房价下跌来让农民买得起房,因为房价如果大跌的话,买的人就更少了,因为无论是房还是买股票,这些虚拟经济买的就是信心,而房价要是跌的话,那么就会引起大面积的银行贷款违约,这是肯定不行的。毕竟,银行是希望你每个月按时还款,而不是要你那一堆钢筋水泥。在这样的背景下,就有了农村土地入市。即农民可以通过转让自己在农村的土地经营权来获得一定的入城购房资金,而农村土地集体转让后,又可以发展商业,这也为农民提供了就业途径来维持生活。

但是,这仅局限于新房的价格,对于二手房来说,就不一定乐观了,因为二手房更多是那些炒房客所有,如果说二手房限制贷款,很多人就不能全款买,而以后要是再出台房产税,那些炒房客肯定就哭了。

所以,就是一句话,新房的价格不会跌,刚需要买早点买,二手房以后无价也无市,该脱手早点脱手。我们必须深刻明白一句话:房子是用来住的,而不是用来炒的。

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受调控的影响,短期内房价大体稳定的现状将会持续,而房价支撑的大环境已经出现了一定的变化,远期的房价受未来长效机制和经济发展的影响变数比较大。三四线城市值不值得买,很难用一句话来定夺,我们可以先了解一下大的经济背景对未来楼市的影响,再结合具体的市场环境和个人需求来衡量这个决定。

经济大环境出现变化,楼市的健康发展需要与之匹配。房地产不能独立于经济发展情况长时间高速发展,否则容易累积问题。回望我国房地产的膨胀式发展过程,其实就是我国经济高速发展的过程,经济高速发展的前景给予了楼市有力的支撑。但随着现在经济放缓的压力增加,情况已经出现了变化,下面我们看一下其中的货币投放和经济增速两个重要的指标的变化,了解一下它们的变化与楼市的关系。

1、货币投放增速回落,长期来说房地产业难以独自狂欢。

房地产市场的高速发展,其中一个非常重要的原因是货币支持。据央行的数据统计,1998年房改以来,直到2016年以前,我国的M2广义货币都保持着两位数的增速,高的时候甚至达到28%以上,总量也从10.4万亿增长到2016年的155万亿。

但这种情况在2017年及之后发生了改变,M2的增速大幅下降到8%左右,并且保持到现在,在将近连续三年的时间里保持着个位数的增速,这是房地产行业发展以来所没有的。据央行数据显示,在2015年年末的时候,M2的总量是139.2万亿,同年房地产行业的贷款余额是21.01万亿,到2018年年末的时候,M2总量是182.67万亿,同年房地产行业的贷款余额是38.7万亿。

从上面的数据显示,从2016年到2018年这三年M2的平均增速是10.4%左右,而房地产行业的贷款余额在这三年的平均增速是28%,远高于M2的增速。这些贷款余额属于M2中信用货币的一部分,它的增速越高,代表占用M2的速度就越快,货币量这块蛋糕被蚕食的幅度就越大,其他行业被挤压的情况就越严重。现在M2增速放缓了,如果房地产继续高歌猛进,在此消彼长的情况下,等于变相占用更多的M2,更加影响其他行业的发展,并不利于长久的稳健发展。

2、经济发展放缓,对房地产的高速发展产生影响。

最近几年经济总值的增速出现放缓的迹像。作为发展中国家,我们的国内生产总值经历了飞速的发展,人民生活水平出现了翻天覆地的变化,但随着体量的增大,放到任何一个国家,都不可能长期地保持高速增长,这一点我们也不例外。

从2010年到现在将近10年的时间里,国内生产总值的增速呈现出放缓的状态,从2010年的10.64%,一路放缓到2018年的6.6%,并已经连续四年在6%-7%这个范围内,如无意外,2019年也不会例外。

当然这样的增速放眼全世界来对比还是非常高的,但如果我们与自己的历史对比,增长放缓是一个事实,经济增长放缓,对地产的支撑也会相应地比以前要弱一些。

在以上这两个重要因素的影响下,如果房地产行业仅靠过热的投机需求而出现持续的高增长,短期内可能看不出问题,但其可持续性就要打上问号了,所以长远来说,房地产行业需要引导,不太可能脱离支撑再大幅地普涨。

购房需要结合市场环境、需求和城市的具体情况来考虑。在以上所说的经济大环境下,有关部门对过热的楼市出台了相当严厉的调控措施,至今已经历时将近3年,整体楼市环境也出现了一些新的变化,所以无论是在几线城市,购房都可以结合市场环境、自身需求和城市的具体情况来做决定。

1、市场环境。

在“稳房价”和“房住不炒”的调控方针下,全国楼市整体表现稳定,这种稳定是相对于以前房价的大幅变动来说的。从国家统计局每月对全国70个大中城市的监测数据表现来看,每月房价变动幅度大多数都在2%以内,相对于前几年接近翻倍式的涨幅可以说是平稳太多了。

因此只要相关的调控措施不放松,管制住投机需求和减弱金融支持力度,落实房地产行业健康发展的长效机制,房价将会在比较长的一段时间内在主要城市中保持相对平稳的状态。

2、需求。

购房的需求可以分为自住需求和投资需求。自住中的刚性需求是比较难以调和的,比如自己着急落户,比如自己小孩要上学需要学位,又比如没房就不能结婚,等等。在有条件的情况下,只能衡量购房背后的价值,能等的话可以结合当地的楼市情况观察,不能等的话只能当成实现背后的价值。

而对于投资需求,需要看自身的急切情度。就目前的情况来看,在房价平稳发展的背景下显然很难再靠房产发财了,按揭投资购房的人只要房产的年升值率小于6%,基本都会亏损。以最近几年的情况来看,手握几套按揭房的炒房客,除非买的时间比较早,有了前面的大幅升值做基础,否则都在亏损的状态。

至于房价长远的情况,变数会比较多,但纵观国际社会,十次危机中有九次都是因为房地产而起,要想稳健发展,不可能放任房地产任由其野蛮生长,以目前的M2发展情况和经济发展情况来看,远期的房地产市场增长缺乏了前期那样的高速发展支撑,合理发展才是比较好的,所以如果长效机制真正向稳健引导,投机房产肯定没戏,投资需要选择优质条件的房产。

3、城市的具体情况。

在调控背景下,城市会因经济、人口情况和前期房价的透支轻重而现差异。在现在的市场环境下,市场观望情绪比较浓烈,再加上楼市调控中的金融管控比较严,房企的融资途径受到管制,资金情况已经不如以前那么轻松,再加上普遍都存在负债高企的情况,大部分还是会面临着不少的资金规划压力,出现打折走量回笼资金也是比较正常的。

而对于三四线城市来说,房价的其中很重要的一个支撑因素-人口的情况并不乐观。据恒大研究院的数据显示,三线城市人口流入流出呈现相对持平停滞的状态,而四线城市则呈现持续流出的状态,人流比较集中地向经济实力强劲的一二线城市集结。

在这种背景下,如果计划购房所在城市前期的房价增长透支过剧,泡沫过大,那在面临长期压力又缺乏支撑的情况下,通过观察有可能买到比以前更加优惠的房子,这需要结合当地的情况来考虑。

总结。对于房价来说,长远的发展离不开经济背景的支持,严重脱离基本面的飞跃式发展应该受制于经济增长和M2的发展情况,所以长远来说即使上涨也不应该再如以前的二十年那样大幅度也上涨。目前受调控的影响更加会处于相对稳定的状态,不排除有些地方会因为压力而出现调整。而具体到三四线城市的购房计划,8000的房价是否高、或者说这个价已经高于什么样的程度不能离开所在城市的发展情况,所以最好能结合当地的楼市发展情况和自己的需求来考虑,刚需可以结合现状看自己的迫切程度,投资则需要谨慎。

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