如何挖掘出楼市价值洼地？-大岭综合资讯

现在买房不像15年那样，只要买进基本上就能赚钱。

有些人认为的洼地，它很可能就是个深坑。

有些人认为很贵的地方，但它也可能是个洼地。

如果一套房子它的价值低于它的价格，就算它的价格再便宜也是不值得投资的。

如果一套房子它的价值高于它的价格，就算它的价格很贵也是非常值得投资的。

如何寻找价格洼地呢？

要对这个城市片区的发展趋势有非常深入的研究，寻找到那些未来可能很强，只是暂时被低估的片区。非专业人士通常很难把握。

全国20多个省会城市里面，哪个城市的房价是洼地？哪里是高位？

没有真正的洼地了，就连贵阳、兰州、太原这些弱省会的均价都上万了，贵阳单价2万以上的楼盘都有上百个，所以更别说强省会了，价格是一个比一个高。杭州、南京这些城市发展是不错，但房价也仅次于广州这种一线省会。济南、福州、合肥这种强二线省会现在基本都是2-3万为主。顶多也就是从当地找找价值相对低洼的区块，整体早已没有洼地可言。

如果说洼地比较多的城市，本身就是人口规模和密度达不到，而且这类洼地相对来说都在郊区甚至远郊，看起来比主城价格低很多，环境也不错，但是想要升值要等很久很久，所以这类区域刚需自住比较合适，因为中长期是要涨的，可如果是投资，真要等个五年以上才会涨，对投资客的资金和心态都是严格的考验。

如果一定要从省会当中选出所谓洼地和高位，那么洼地就选西安吧，因为主城区至今还有不少单价不过万的区块，这些地方主要都是老破小，而且不是名校学区，但交通医疗等方面便捷度都很高，位置也还不错，纯粹是因为区域配套老化、居民老龄化偏高等因素导致价格偏低，其实相似区块整体拆迁规划之后的新建社区，价格通常能高出近一倍。类似的还有沈阳，跟西安一样都是三位数区号的副省级城市，城建和硬件配套远非泉州、东莞、温州这些纯经济型强市可比，但是房价确实低很多，沈阳市中心城区（沈河、和平）现在还有很多单价七八千的老破小，你可能不敢相信，但这是事实，这些都是以老年人和租客为主的老社区，虽然配套是应有尽有，不过确实老化比较明显，基本都是七八十年代的第一代小高层。但是就区域优势和配套而言，我认为这类房产比沈抚新区那些七八千的高层更有潜力，比浑南一些位置偏倚房价上万的新盘更抗跌。

很多人说长沙房价是洼地，其实我不这么认为，因为长沙不是市区经济型城市，城区人口规模并不是很大，人口几乎是万亿俱乐部当中最少的。如果长沙硬件媲美副省级，经济媲美武汉南京，那么做为外出务工人口大省的省会，房价又比较低，为什么人口吸引力却并不强呢？因为湖南的隔壁是广东，虹吸效应太强了，外出务工都直奔珠三角，长沙对于省内吸引力都不算强，面积又那么大，有的是地方拓展开发，县域经济又比较强，城区房价又怎么会高呢？另外长沙房价低也仅仅是均价，核心区一线楼盘两三万单价的有的是，所以长沙房价低是有原因的，看做洼地要结合多元因素。当然相比于贵阳这类实力薄弱房价还高的那确实还是比较有性价比的。

至于一些人口处于流失状态的省会就不推荐了，无论是不是洼地都最好别碰。

高位的那就太多了，高溢价率第一梯队：广州、杭州、南京、福州、石家庄；第二梯队：成都、武汉、济南、合肥、郑州、贵阳、兰州；第三梯队：哈尔滨、太原、西宁、长春。像长沙、沈阳这种就算是比较有性价比了，但也都属于吸引自己省内人口的能力不是很强的类型，换句话说就是人口流失省外比较严重，这类城市总有点外强中干的感觉，就是乍一看城市很不错，数据也可以，但就是得不到外省人口的青睐，所以发展容易遇到瓶颈，房地产行业也一样。这只能是相对来说洼地多一些，但不代表房价就便宜。

严格意义上来说，国内的省会城市只有20多个，不包含4座直辖市和自治区的州府，但是我们从可以查询到的30个左右相当于省会城市级别的房价数据里面，还是发现了一些规律的：

房价的概念，其实并不是看某一座城市的新房开盘高位，也不是看其最低的刚需二手价格，而是综合了一手房、二手房等不同类型住宅的一个综合均价反馈，大致来说，均价水平或者价格中位数是比较能够说明问题的。

从查询到的数据来看，北京、上海这样的直辖市，到了2021年5月，挂牌成交房价均价是破了6万每平的，这个价格水准，其实在全国范围来看，都算是“高位”，但是，如果具体到各个城市内部板块和地段而言，恐怕还有比这个价格更高的价位。

除了北上深这样的超特大城市外，第二个梯队，可以被认为是冲击“高位”的一些潜力股，如今的价位区间大致在2万~3万之间的水平，这些城市，比如广州、福州、杭州、天津等，有一个特点就是，大多属于东部的沿海城市，城市整体实力还是比较强的。

第三个梯队，也是大多数省会城市所处的一个区间，主要集中在1万~2万元之间的这个水准，其中，武汉、济南等比较强的二线城市，是有望冲击2万元水准的，虽然说这些城市里面肯定会有单价超过2万楼盘，但是如果要整体均价突破2万，恐怕还是需要更多的一些数据支撑的。

在1万~2万元这个区间的城市中，昆明的数据表现得是比较亮眼的，甚至和成都都能媲美，可能是和一些挂牌房源的价格样本，有关系，因为无论按照经济体量还是人口规模而言，昆明的房价都不应该高过成都的。

最后一个梯队，可以说是“价格洼地”的省会城市了，就是目前仍在1万以下的一些城市，比如最典型的贵阳、长沙、重庆等，贵阳的价位算是比较接近实际的均价水平的，但是从近年来的增长趋势来看，贵阳的房价未来还是有不小的提升空间的，长沙的房价一直以低廉著称，而重庆的情况就相对复杂一些，因为重庆是作为直辖市来考虑的，区县的房价肯定不如主城的房价，但是能够拉低平均值。

总体来说，其实20~30多个省会城市和相当体量的城市里面，房价的洼地和高位，只是在全国城市排行里面来讨论的，参考价值其实是有限的，除非是对于做多城跨城买房的客户，考虑资产多城配置的人而言，有一定的参考意思，如果深入到每座城市具体的情况而言，每座城市又都有各自不同的标杆板块和洼地板块，所以才要“因城施策”，因为每座城市的实际情况是不一样的，包括发展阶段、人口规模、经济体量和房价泡沫程度等。以所，总体来说，从价格区间的分布上看，1~2万元是大多数城市的一个分部规律，而1万元以下的城市，也不能一概而论都是“房价洼地”，也要区分谁是潜力股，谁是确实不好涨的城市，具体问题还是要具体分析。

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如何挖掘出楼市价值洼地？

全国20多个省会城市里面，哪个城市的房价是洼地？哪里是高位？

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