人口崩塌危机之下，如何进行房产价值的投资？
人口既然看得见的要减少了，各大城市的房价分化必然会越来越大。
偌大的中国，找到十个人口持续增长的城市，应该是可以的。核心城市核心区域，总是最抗跌，最稀缺的房产了。
房子整体上已经不稀缺了，大部分小城市的房子，从长远看并没有居住和落户以外的价值。房子的折旧还是比较厉害的，小县城的旧房子流动性很差，不具有长期持有的价值。
作为在北京长期从事房产工作一线的人员，我谈一下我的见解
首先这个问题的前置条件，人口崩塌危机之下。按照目前全国各地的人口流失率，这些地方指的是不太发达的三线或者四线城市，比如河南的信阳，三门峡和山东的潍坊，还有东北的沈阳等。这些地方都有共同的产业特点，那就是产业落后，没有充足的就业机会，并且随着全国二线城市的抢人大战，优质资源城市户籍制度的放开，比如武汉，西安，天津，年轻的劳动力流失愈加严重，而这些恰好是购买房产，产生消费力的主要载体，这些人口流失以后，人口就会进入严重的老龄化，而且是未富先老，这就会造成人口崩塌的危机，主要是人口结构造成的。
那如何进行房产价值的投资呢？
首先我们来看房产到底是哪些价值，首先是居住和商用功能，所以房产分为住宅和商铺写字楼用，投资功能是根据这两个功能衍生的。
我们先看一下居住功能，现在三四线城市基本上还在进行棚户区改造，短期内这些人口会产生很多的房产需求，所以具有优质的教育资源和医疗资源的，价格还会稳中增长，如果买住宅的话，就集中在高中，小学旁边，最好是步行就可以到学校的。短期内可以投资这样的房产，并且在两年内出手，不要存货。对于住宅来说，价值可以按照短期看政策，长期看人口来定，如果考虑到长期的投资，最好把资金投入到人口快速增长的大中型城市，比如郑州，武汉，西安这样的城市。如果无法快速增值，租金收入和房产保值是没问题的。
再看一下商用功能，写字楼在三四线城市几乎没有什么需求量，从银川等地方的写字楼空置率就可以看出来，部分城市空置率高达百分之八十以上，即使像郑州这样的人口流入的城市也是超过百分之五十，所以我认为除了一线城市和能成为一线城市的二线城市，其他城市的写字楼都没有投资价值，一定要远离。所以投资来看，还是考虑商铺，商铺主要根据人口素质和人流分布，三四线城市人口会减少，但是核心区的人口还是会集中，这些恰好是保证人流的因素，但是仍然要考虑到电商对实体商铺的冲击，因此只有展示功能的商铺要远离，要挑选一些具有自身特殊属性的商铺，比如带有燃气，带有上下水，可以办理医疗执照，等等的，这些属性，电商是冲击不了的。要远离格子铺和一些办不了房本的房产，这些资产风险性极大，尤其是一些虽然便宜的但是是小产权的。
这些都是常规的投资手段，还有一些非常规性的房地产投资，这个是要根据产业趋势来定的，我简单介绍几种。
1，有自身文化资产的区域。
比如有历史文化底蕴的地方，后期可能会成著名的旅游景点，成为一个文化的IP，这样周边的可以做成民宿的房产就是很有价值的资产。比如舌尖上的中国，就把很多不为人知的小村落变成了知名的旅游地，这些本不值钱的破烂民宅，转身一变就是特殊资产
2，有特殊交通位置的区域
经济发展，规划就会越合理，比如在大城市周边可以做成冷库和物流地产的周边的房产，就有很大的潜在价值，靠拆迁也会有很高的资产收入。
3，有自然风光资源的区域
比如有不受污染的环境的区域，这些后期很可能会开发成原生态的养老基地或养生基地，这些区域的房产后期价值就会凸显，很可能能以下博大
这些类型的房产，基本上不受当地人口数量的影响，但是要看政策，所以利润较大同时风险也比较高。
所以在人口问题下的房产投资逻辑，不能按照以往的经验，放弃投机的想法，做长期持有的准备，研究好政策，居住就看改善型，少碰商铺和写字楼。
大家如果还有其他的房产投资逻辑，或者海外投资的心得，欢迎大家交流，本在在北京一线带给大家最前沿的投资策略欢迎关注，北京租房小侦探，私信均可
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